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律师行业案例

一、案例基本信息采集

案例类型：律师诉讼案例                          

业务类别：合同纠纷                              

法院判决时间：2018年7月6日                   

法院名称：某市中级人民法院                    

代理律师姓名：李涛                               

律师事务所名称：江西六尺条律师事务所            

供稿：（实名，单位+姓名）：                        

审稿：（实名，逐级）：                             

检索主题词：租金 国家利益 社会公共利益  确认合同无效

二、案例正文采集

彭某某与某市人民防空办公室合同纠纷一案

      李涛        

【案情简介】

   某市人民防空办公室系某市步行街信江东路“精品苑”商住楼东段三直一、二层的房产所有人，2005年8月18日，某市人民防空办公室与彭某某签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2005年9月18日至2011年9月11日，年租金为328,000元。

2009年双方提前续签了《房屋租赁补充合同》，租赁期限延长三年，即从2011年9月16日至2014年9月17日，年租金为338,000元。

2012年3月22日，双方签订了《某市人防工程使用合同》，约定由彭某某继续续租该商业用房，租赁期限为六年，即自2014年9月16日至2020年9月17日，年租金为360,000元。

后某市人民防空办公室以某市委、某市人民政府《关于市直机关事业单位国有资产实行规范管理的意见》、《某市国有资产经营公司资产租赁管理办法》等对国有资产的处置做出了规定，且彭某某续租该商业用房的租金远远低于同类地段的租金，如双方继续履行该合同，将导致国有资产流失为由起诉至法院，请求确认双方于2012年3月22日签订的《某市人防工程使用合同》无效。彭某某委托我所律师代理其参加诉讼，一审法院以双方签订的《某市人防工程使用合同》因损害社会公共利益而无效为由判令确认双方签订的《某市人防工程使用合同》无效。

彭某某不服一审判决，继续委托我所律师代为提起上诉，二审法院认为原审法院认定事实不清、证据不足，裁定撤销原审判决，将案件发回重审。

在重审一审阶段，法院委托某市永信房地产评估有限公司对该商业用房的租金进行评估（2014年9月16日-2015年9月15日和2015年9月16日-2016年9月15日的租金），估价结果为2014年9月16日租金总价是971,516.34元/年，2015年9月16日的租金总价为1,079,462.60元，重审一审法院认为，双方签订合同约定的租金仅为市场价格的33%，远远低于市场租金价格，将导致某市人民防空办公室管理的国有资产无形流失，最终损害国家利益与社会公共利益，最终重审一审法院判决确认双方签订的《某市人防工程使用合同》无效。

彭某某不服一审法院重审判决结果，继续委托我所律师再次提起上诉，二审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，人防办主张的合同违反国家利益、公共利益而无效的理由不能成立，原审判决适用法律错误，判决撤销原审判决，驳回某市人防办的诉讼请求。

2017年10月11日，某市人民防空办公室又以房屋租赁合同纠纷案由向某市某区人民法院再次提起诉讼，起诉要求1、撤销与彭某某于2012年3月22日签订的《某市人防工程使用合同》；2、要求彭某某将涉案租赁房屋返还给某市人防办；3、要求彭某某比照市场评估价格向某市人防办支付自2014年9月16日起至返还房屋时止的租金。彭某某再次委托我所应诉，某区法院认为，本案不存在显失公平的事由，故驳回了某市人防办的诉讼请求。

在一审法院针对该房屋租赁合同纠纷案由判决后，某市人防办提起上诉，二审阶段我所继续为彭某某代理本案，二审法院最终驳回某市人防办的上诉，维持原审判决。

   【代理意见】

    针对某市人防办以确认合同无效案由起诉：

    我们认为案件系确认合同无效纠纷，而本案原审原告某市人民防空办公室是以双方签订的合同导致其管理的国有资产流失，损害了国家利益为由请求法院确认合同无效，案件主要的争议焦点为该合同是否存在损害国家利益的情形。

    一、合同签订的主体彭某某与某市人防办是平等的民事主体，双方在合意一致的基础上签订的合同依法受法律保护。

虽然合同一方当事人系某市人民防空办公室，但人防办作为市场主体与彭某某签订民事合同时双方的地位是平等的，均受合同条款的约束。

涉案合同在合同双方平等协商、合意一致的基础上签订，某市人防办已将合同条款事宜交由领导班子集体讨论通过，现在某市人防办以租金过低为由主张合同无效，有违诚实信用原则。

平等保护合同当事人的合法权益是合同法的基本原则，国家保护国有资产，避免国有资产流失，但不等于在流通领域特别是市场主体之间就财产流转发生争议时需要对占有、使用、经营国有资产的民事主体给予特殊保护。

 二、涉案房屋的租金高低与是否损害国家利益之间没有任何关联。

    涉案合同的双方当事人系彭某某与某市人防办，仅对双方当事人产生影响，而社会公共利益是指广大公民所能享受的利益，人防工程确实关系到公共利益，但该地的人防工程并非依靠涉案房屋的租金维持，人防工程的支出有政府的财政拨款作为保障，与涉案房屋租金高低无关，故涉案房屋租金与广大人民群众没有直接的利益关系，某市人防办在从事民事活动过程中的利益并不能等同于国家利益及社会公共利益，某市人防办认为涉案合同损害国家利益没有任何的依据。 

《中华人民共和国共和国合同法》第五十二条规定， 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，但在本案中，彭某某与某市人防办也不存在恶意串通的情形，因此无论从主观还是客观方面均无法认定合同无效。

三、评估报告未客观、公正地反映涉案商铺租金价格的真实情况。

涉案商铺为上下两层，房产证载一层为非住宅性质，二层为住宅性质。一层用于经营服饰，二层用于仓库存储，后经彭某某改造部分兼营服饰。住宅与非住宅租金价格在市场上相差十倍有余，然而评估报告把一、二层均认定为“商住楼”性质，将住宅以非住宅商用房来评估，势必导致租金畸高。

《某市人防工程合同》签订时间为2012年3月22日，租金为36万，但评估报告估价时间点定为2014年9月16日和2015年9月6日，而不是签订合同时间，时间点确定错误必然会导致价格迥异。

评估报告明确评估方法为市场比较法，即应提供不少于三个市场交易的案例进行比较，但整个评估报告未列明任何一个市场案例，无法让人信服。

针对某市人防办以房屋租赁合同纠纷案由起诉：

我们认为，本案争议焦点在于合同签订时是否存在显失公平的情形，合同能否撤销？

一、合同签订时不存在显失公平情形。

某市人防办诉称，双方签订的合同租金显著低于同地段其他店铺租金，继续履行合同对某市人防办而言显失公平，故以此为由请求法院撤销合同。

以显失公平请求撤销合同，须在订立合同时存在显失公平的情形，显失公平是指一方当事人利用优势或利用对方没有经验，致使双方权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，而双方在签订合同时主体地位是平等的，某市人防办是经过党委会讨论研究决定的，合同约定的权利义务是公平、等价有偿的，合同合法有效，不存在显失公平情形，况且某市人防办作为行政机关及房屋出租方，在合同签订时反而应当是处于优势地位。

二、撤销权的行使已过法定期限，撤销权已消灭。

某市人防办曾于2014年8月19日以双方签订的房屋租赁合同租金远低于同类地段租金为由，向法院提起诉讼，某市人防办既然认为存在租金过低的情形。根据合同法第七十五条之规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。撤销权属于形成权，不适用中止、中断，已过诉讼时效。

  某市人防办诉称，涉案合同约定租金过低是在2016年12月15日某市永信房地产评估有限公司作出的评估报告后才得知，与某市人防办于2014年8月19日向法院起诉的事实与理由相矛盾，即使涉案合同存在可撤销的情形，某市人防办也应在2015年8月19日前诉至法院请求撤销合同；再者，双方于2012年3月22日续签合同，某市人防办在2017年10月10日才向贵院起诉请求撤销合同，距离行为发生之日长达五年零七个月，已过撤销权的诉讼时效，撤销权已消灭。

   三、合法有效的合同，双方应按合同的约定履行合同义务，司法机关应当尊重契约精神、维护保护市场交易。

某市人民防空办公室作为市场的主体与彭某某签订的民事合同，双方地位是平等的，均受合同条款的约束，国家和法律保护依法成立的合同。

首先，本案争议的合同是在双方平等、协商、自愿的基础上签订的，人防办将合同条款事宜交由领导班子集体开会讨论通过，如果确定房屋租赁价格需要事先进行评估，那也是人防办的法定义务，现人防办以自己没有履行法定义务为由主张租赁价格过低，剥夺被告彭某某在市场交易中的商业增值利益，有违诚实信用原则。

其次，平等保护所有民事主体的合法权益，是我国一切民事法律共同确认的基本原则。“国家保护国有资产，避免国有资产流失，但这并不等于在流通领域特别是主场主体之间就财产流转发生争议时，需要对占有、使用、经营国家资产的民事主体给予特殊保护”。

【判决结果】

针对某市人防办以确认合同无效纠纷起诉，一审法院判决确认合同无效，二审法院裁定发回重审，重审阶段一审法院再次判决确认合同无效，二审法院判决撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求。

针对某市人防办以房屋租赁合同纠纷起诉，要求撤销双方签订的租赁合同，一审法院判决驳回起诉，二审法院驳回某市人防办的上诉，维持原判。

【裁判文书】

   针对某市人防办以确认合同无效纠纷起诉，重审阶段二审法院认为，依法成立的合同受法律保护，《中华人民共和国合同法》第52条规定一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益的合同无效。本案涉案房屋租金与广大公民并没有直接的利益关系。不存在损害公共利益的情形，同时在合同签订过程中，亦无证据证明存在欺诈、胁迫或恶意串通损害国家利益的情形，因此人防办主张的该合同因违反国家利益、公共利益而无效的理由不能利益，原审法院适用法律错误，法院予以纠正。

综上所述，二审法院认为彭某某上诉请求成立，予以支持。判决撤销一审判决，驳回某市人民防空办公室的诉讼请求。

针对某市人防办以房屋租赁合同纠纷案由起诉，一审法院认为，显失公平合同是指当事人一方利用其优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿的合同。纵观本案，某市人防办并不处于劣势，且涉案房产从2003年就开始出租，也不缺乏经验，加之近十年的房价因未得到抑制，月升年飚，对于租金也快速上升，以2014年、2015年评估价纵向比较2012年的租金不合理也不公平，故驳回某市人防办的起诉。二审法院认为没有证据证明彭某某在签订合同时利用了对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形致使合同显示公平，故驳回上诉，维持原判。

【案例评析】

   一、行政机关在签订行政合同与民事合同两种情形下处于两种不同的法律地位。

行政合同的特征在于，订立行政合同的一方必然是行政主体；订立行政合同的主要目的是实现行政管理职能，具有公益性，其产生、变更、消灭的是行政法律关系；行政合同双方当事人的法律地位并不是完全平等的，行政主体享有行政优益权。

民事合同是合同双方当事人在合意一致的基础上签订的，双方的权利义务对等，法律地位平等，行政机关作为一方当事人不享有行政优益权。

二、行政机关在参与民事活动中是否代表国家利益及社会公共利益。

行政机关虽然是代表国家行使权力的职能部门，但在参与民事活动时，因其与另一方当事人权力义务的一致性与地位的平等性，其在合同履行过程中的利益不能直接等同于国家利益及社会公共利益，是否属于国家利益及社会公共利益要看是否与广大公民存在直接的利益关系，而不能以行政机关代表国家履行行政职能为由，简单地推断国家利益遭受损害，从而否定了行政机关在从事民事活动中与另一方当事人达成的真实的意思表示。

三、房屋价格上涨，是否导致先前签订的租赁合同存在显失公平的问题。

租赁合同双方在签订合同时约定了较长的租赁期限，出租方在签订合同时应当预见到在租赁期限内存在的租金上涨的问题，租金市场价格的变动不应成为租赁合同撤销的事由，也不构成显失公平的情形。

【结语和建议】

   本案某市人防办最初以确认合同无效纠纷起诉，因合同一方主体为国家行政机关，故产生了合同是否有损国家利益的争议，在国家行政机关参与民事活动时，和公民法人是平等的民事主体，既然是平等的民事主体，双方均应遵守合同法的基本原则，切实履行合同义务。作为平等的民事主体，此时行政机关的利益不能直接等同于国家利益，否则将会导致在民事合同纠纷案件中，《合同法》第五十二条合同无效条款的滥用，有损市场公平交易原则。

后某市人防办以房屋租赁合同纠纷起诉，主张合同显失公平，但民事行为显示公平是以行为成立时的情况作为判断标准，而某市人防办作为出租方，租期内房屋租赁价格的涨幅应当是可预见的范围内，正常的商业风险的变化并不必然构成合同不可预见的不可抗力的事由。