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律师行业案例

一、案例基本信息采集

案例类型：律师诉讼案例                         

业务类型：房屋租赁合同纠纷诉讼                             

法院判决时间：2019年10月11日                  

法院名称：某市中级人民法院                    

代理律师姓名：肖建明、周丽                    

律师事务所名称：江西六尺条律师事务所            

供稿（实名，单位+姓名）：江西六尺条律师事务所+肖建明、周丽

审稿（实名，逐级）： 刘春                      

检索主题词：房屋租赁  宽限期  迟延交付 交易稳定

二、案例正文采集

彭某与某市人民防空办公室房屋租赁合同纠纷案

【案情简介】

彭某与某市人民防空办公室（以下简称“某市人防办”）诉争的租赁房屋为某市人防办所有。2005年9月18日，彭某与某市人防办签订《房屋租赁合同》，租金每年32.8万元，为期六年。2009年9月11日，双方签订《房屋租赁补充合同》，约定将租期再延长3年至2014年9月17日，年租金为33.8万元。2012年彭某为引进报喜鸟服装品牌，于同年12月3日再次与某市人防办签订《人防工程使用合同》，将租期延长至2020年9月17日，年租金为36万元。《人防工程使用合同》第二条约定:“租金计人民币叁拾陆万元整(360,000元)，乙方每三个月交纳一次租金玖万元整(90,000元)，乙方在每三月期满前5天后将三个月的租金交甲方财务科。如乙方逾期不交，甲方将按每天伍佰元加收乙方滞纳金。如乙方超出15天未付租金，甲方有权单方终止合同，乙方应无条件退出租用场地”

2014年9月15日，某市人防办向法院起诉彭某，以合同损害社会公共利益，主张按《合同法》五十二条为无效合同。此后，经一审法院和二审法院经历一审、二审、再审、再上诉，至2017年8月9日，某市中级人民法院作出终审判决，某市人防办、彭某签订的租赁合同合法有效，驳回某市人防办主张合同无效的诉讼请求。2017年11月3日,某市人防办再次以在一审诉讼中委托评估租金远高于合同租金、显失公平为由主张撤销该合同，向法院提起诉讼，经法院驳回起诉后，某市人防办提起上诉，二审法院于2018年7月6日作出二审判决驳回某市人防办上诉,维持原判。

2018年8月2日，彭某向被告支付713,300元租金，某市人防办向彭某送达《房租催缴通知书》一份，认为截至2018年8月16日，彭某欠付租金72万元，其要求彭某于2018年9月1日前足额缴纳。2018年9月13日，彭某向某市人防办支付72万元租金，于2018年9月17日向某市人防办支付租金90,000元。某市人防办于2019年2月26日向法院提起诉讼，要求解除双方于2012年3月22日签订的《人防工程使用合同》，要求彭某立即搬出承租的房屋，支付某市人防办房屋使用费40万元（每月10万元计算，暂自2018年8月17日计至2018年12月16日止，后续直到付至实际搬出为止），彭某委托我所律师代为应诉，一审法院判决以彭某在2018年9月13日交清房租，并未超出某市人防办允诺的支付租金时间的约定，且本案诉争房产争议多年，房屋缴纳等有别于一般租赁合同关系，故为维持交易稳定，某市人防办应当对房屋缴纳有一定的容忍义务为由驳回某市人防办的诉讼请求，后某市人防办提起上诉，彭某继续委托我所律师代理二审阶段的工作，二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。

【代理意见】

我们认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告要求解除合同，本案争议焦点主要在于：合同是否已经达到解除条件，被告的行为是否达到根本性违约情形。

一、某市人防办从2014年-2018年期间就诉争房产租赁问题反复提起诉讼，双方产生争议已久，故本案有别于一般的房屋租赁合同关系，且从维护交易稳定角度考虑，涉案合同应当继续履行。

某市人防办作为房租合同的出租方，因其欲单方面解除合同，便利用其系政府行政单位的身份，反复以国有资产流失为由提起诉讼，给彭某的经营带来恶劣的影响，在诉讼期间，某市人防办以合同履行产生纠纷为由拒绝彭某要求支付租金的请求，由此导致彭某不能依约定履行合同，该后果不能归责于彭某。

结合本案的背景，彭某在某市人防办就本案起诉前在合同租赁期限内刚经历了长达四年的诉讼程序，不可避免对彭某的正常经营产生影响，且这场“马拉松式”的诉讼纠纷是因某市人防办的在订立合同后又不满于合同租金价格所引起的，虽然某市人防办数次起诉的诉请不一，但都是以终止合同履行为目的，两次法院终审判决都是基于合同的诚实守信、公平对等原则要求双方继续履行合同，而涉案合同仅有一年时间便履行完毕，故请求法院在审理本案过程中从均衡双方的权益，维护稳定的交易秩序角度出发，要求双方继续履行租赁合同。

二、涉案合同及《房租催缴通知书》均由某市人防办单方提供，当对个别语句的理解产生歧义，应当作出不利于某市人防办的解释。

某市人防办向法院出示的催缴通知中载明：“请于2018年9月1日前足额缴纳所有尚未缴纳的房租，否则我办将按照合同约定予以处理”， 而《某市人防工程使用合同》第二条约定：“如乙方（彭某）逾期未缴纳租金，甲方（某市人防办）将按每天伍佰元加收乙方（彭某）滞纳金。如乙方（彭某）超出15天未付租金，甲方（某市人防办）有权单方面终止合同。”

在法院就前述纠纷作出终审判决后，双方并未就租金缴纳时间进行磋商，仅某市人防办单方出示了一份房租催缴通知书，即便按照通知书所载内容理解，也应视为某市人防办单方重新确定了房租缴纳时间即为2018年9月1日，而并非给予宽限期。某市人防办实际支付租金时间并未超出合同约定的15天期限，故某市人防办主张要求解除合同没有任何事实依据。

【判决结果】

一审法院判决驳回某市人防办全部诉讼请求；二审法院驳回上诉，维持原判。

【裁判文书】

一审法院认为，某市人防办、彭某所签订的《某市人防工程使用合同》租赁合同合法有效，合同双方应按约切实、全面履行，彭某作为承租人应按约支付租金。彭某若逾期缴纳租金则构成违约，应当承担相应的违约责任。但某市人防办依约单方终止合同则得以彭某行为符合“超出15天未付租金，甲方有权单方终止合同，乙方应无条件退出租用场地”为条件。在原告某市人防办向被告彭某发出的《房租催缴通知书》注明“请于2018年9月1日前足额交缴所有尚未缴纳的房租，否则我办将按合同约定予以处理”，对该条款中“2018年9月1日”的理解双方有争议，一审法院认为，该条款的解释应根据日常用语习惯以及诚实信用原则进行分析认定。首先，按照日常用语习惯，某某日前一般指合理的、被允许的最后期限，即为在该日期前都是正当的，故按日常用语习惯解释，在2018年9月1日前支付租金尚不构成迟延交付租金;其次，最后支付时间的约定将对双方权益产生重大影响，彭某基于其对歧义语句的理解作出了具体行为，故基于公平及诚实信用原则，某市人防办发出的歧义语句在无法认定彭某明知条款真实意思的情况下，应作不利于某市人防办的解释;再次，案争租赁房产双方诉争多年，房租交纳等区别于一般的房屋租赁，双方应本着维护交易稳定、诚实信用维护租赁关系，某市人防办对短暂迟延的房租交纳行为有一定的容忍义务。故《房租催缴通知书》上“2018年9月1日前”一审法院认定为房租正常交纳的时间节点，故彭某于2018年9月13日交清截至2018年9月16日租赁款虽构成违约，但某市人防办并未能因此依约获得单方终止合同的权益。某市人防办对支付租金时间作出允诺，则其无权就2018年9月1日前彭某是否存在逾期支付租金的行为要求终止合同。故某市人防办诉请要求解除其与彭某所签订的《人防工程使用合同》法院不予支持。某市人防办诉请需基于租赁合同解除，且彭某已支付原告所诉期间租金，故某市人防办要求彭某支付占用房屋使用费的诉请法院不予支持。一审法院判决驳回某市人防办全部诉讼请求。

二审法院认为，上诉人某市人防办与被上诉人彭某所签订的《某市人防工程使用合同》经人民法院生效的判决认定为合法有效的租赁合同，双方均应按约全面履行合同义务，被上诉人作为承租人应按约支付租金。依据合同约定,“如被上诉人逾期不交，上诉人将按每天伍佰元加收滞纳金，如超出15天未付租金，上诉人有权单方终止合同，被上诉人应无条件退出租用场地”。即上诉人单方终止合同应以被上诉人超出15天未付租金为条件。本案中，在上诉人某市人防办向被上诉人彭某发出的《房租催缴通知书》注明“请于2018年9月1日前足额交缴所有尚未缴纳的房租，否则我办将按合同约定予以处理”，二审法院认为，上诉人发出的该催缴通知书是,是上诉人给予被上诉人缴款的宽限期,即在2018年9月1日前支付租金尚不构成迟延交付租金;同时，案争租赁房产双方诉争多年，房租交纳等区别于一般的房屋租赁，双方应本着维护交易稳定、诚实信用维护租赁关系，上诉人对短暂迟延的房租交纳行为有一定的容忍义务。故《房租催缴通知书》上“2018年9月1日前”应认定为房租正常交纳的时间节点，故被上诉人彭某于2018年9月13日交清截至2018年9月16日租赁款虽构成违约,但上诉人并未能因此依约获得单方终止合同的权益。某市人防办对支付租金时间作出允诺，则其无权就2018年9月1日前彭某是否存在逾期支付租金的行为要求终止合同。故二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【案例评析】

一、双方当事人对于合同部分语句的解释产生分歧，应如何做出认定？

原告某市人防办向被告彭某发出的《房租催缴通知书》注明“请于2018年9月1日前足额交缴所有尚未缴纳的房租，否则我办将按合同约定予以处理”，对该条款中“2018年9月1日”的理解双方有争议。

彭某基于其对歧义语句的理解作出了具体行为，故基于公平及诚实信用原则，某市人防办发出的歧义语句在无法认定彭某明知条款真实意思的情况下，应作不利于某市人防办的解释。

二、本案双方当事人就租赁房屋产生争议多年，故对于本案应当结合案情进行分析，在彭某并未构成根本性违约的情况下，从维持交易稳定性出发，应当继续履行合同。

【结语和建议】

 本案争议在于彭某未按照出租人的要求缴纳租金，出租人从而以此为由向法院起诉，故建议遇到此类特殊情形，因双方当事人本来产生诉讼纠纷已久，因此对于履行的时间节点应当谨慎把控。